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东莞房价松动 洋房套均总价约176万元比6月降12万

新闻来源:广州日报 作者: 发布时间:2017年08月08日 我要分享

以价换量、定价合理渐成东莞楼市促销主流。7月份东莞洋房套均总价约176万元,环比6月下降12万元,这也意味着东莞房价松动,购房者入市门槛有所下降。

业内人士分析认为,7月多个楼盘合理定价成交效果显著,房企让利推动了楼盘的成交。在楼市调控政策持续影响之下,8月房价或仍将持续定价合理、房价高位回调的利好状况。

70~110平方米首次置业户型成主力

楼市调控政策下,自住刚需唱主角,洋房产品一直以来是成交的主力军。优房超·瑞城搜统计数据显示,7月东莞洋房供应量为43万平方米,成交35万平方米,洋房成交均价为16253元/平方米,环比下降2%,同比上涨18%。供应环比上涨19%,成交底部转稳,房价保持坚挺。

东莞中原战略研究中心统计数据显示,从户型来看,70~110平方米的首次置业户型继续成为市场成交主力军,改善户型受到购买资格影响,改善需求受抑。

不过,购买二手房可以更快入住,且二手房居住氛围相对成熟,配套更为完善,二手房改善需求分流了不少一手房购房需求。因此,在市场成交仍然处于低谷,需求被二手房市场分散等种种条件下,东莞洋房一手房市场的成交占比还是有所下滑。

东莞中原战略研究中心表示,在市场限购、限贷、限签等多重政策影响下,洋房、别墅网签量低迷,而公寓产品多为不限购不限贷的商业性公寓,所受到的影响相对较小,公寓产品成交持续高位运行,占比达到38%,而洋房占比仅60%,别墅占比3%。在东莞楼市限购政策升级加码的情况下,住宅成交持续处于低位,在所有产品当中所占比重也出现下滑。

上月洋房套均总价176万元

受到成交持续低迷影响,房企也开始让利促销,以价换量、定价合理楼盘陆续入市,拉低了整体洋房套均总价,购房者入市门槛降低。7月洋房套均总价176万元,比6月少了12万元。套均总价下降,也意味着购房者入市门槛降低。

据东莞中原战略研究中心数据显示, 7月东莞洋房套均总价明显下滑, 从6月的套均188万元/套,下滑至7月176万元/套,一方面是由于位于麻涌、望牛墩等非发达镇街项目集中网签,另一方面,目前许多高价项目装修合同独立于房价之外签约,网签价格不含装修价,更重要的是,在市场低迷影响下,部分项目已以低于同片区市场价格入市。

从7月东莞各镇街洋房套均总价来看,7月东莞各镇街洋房套均总价中,长安以274万元/套维持首位,其次是松山湖238万元/套,莞城235万元/套。从各镇街洋房套均总价排名来看,前十名分别为长安、松山湖、莞城、凤岗、寮步、塘厦、黄江、大朗、南城、厚街。排名靠后的有中堂、横沥、常平、麻涌、道滘、石龙等镇街。

洋房去货周期拉长

优房超·瑞城搜统计数据显示,从各个区域存量情况来看,受楼市限购政策影响,东南临深片区洋房库存量达57.98万平方米,消化周期长达12.07个月,是六大片区中消化周期最长的区域。其次是东部产业园片区,达7.7个月,松山湖片区、城区片区、滨海片区、水乡新城片区洋房库存消化周期分别为5.56个月、5.4个月、4.43个月和2.48个月。

东莞中原战略研究中心监测数据也显示,7月底东莞全市住宅库存413.5万平方米,其中洋房存量268万平方米,别墅存量95万平方米,公寓存量50.5万平方米,消化周期分别为6.6 个月、15个月、7.5个月。洋房和别墅成交整体低迷,消化周期不断拉长。

展望

本月40个项目有新货入市

临近“金九银十”,一年当中最大的楼市旺季,开发商推货数量也在加大。新开楼盘加上加推项目,预计8月将有约40个项目有新货入市。

优房超·瑞城搜介绍, 7月新开盘项目去货速度加快,市场信心提升,房企将会趁热打铁继续加大供应,8月预计有10个项目开盘、28 个项目加推,仅碧桂园在8月就约有6个项目入市,其中水乡片区、东北是主力,而限购后鲜有新货的临深片区供应量也会出现增长。

东莞中原战略研究中心也介绍,品牌房企的市场集中度越来越高,集中度反映一个市场的成熟度。8月规模房企的销售竞争仍然持续, “万碧之争”越演越烈。7月作为传统淡季,但万科依然有4个项目开盘出货。在冲刺年度销冠上,万科和碧桂园都将加大力度出货。

低价区域或成楼市热点

此外,从价格来看,优房超·瑞城搜认为,房价是体现政策成效的直接表现,故限价政策不会放开,甚至或会从严。从6、7月开盘率较高的项目来看,略低于市场预期价的项目走货速度快,预计在8月仍会成为主流。尾货项目或出货压力较大的项目为走货,价格小幅让利,也是目前房价企稳的因素之一。另外,高价项目难以网签,东北、水乡等价格偏低的区域成为成交支撑,将有效控制全市整体均价维持在当前水平。

东莞中原战略研究中心也表示,在楼市调控政策影响下,买家观望态度加剧,市场调整态势不改,预计8月随着市场供应放量以及定价理性的项目走货相对较好。

从片区来看,临深片区随着深圳客退潮以及失去购房资格后,交易量极度低迷,在售项目走货困难重重。东部片区、水乡片区以及城区以本地购房群体为主,价格合理的项目走货普遍较好,成为市场交易热点。尤其东部片区和水乡片区作为全市价格洼地,购房者担心未来房价仍然会上涨的预期,“赶早”出手的心态强。

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