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隐形地主佳兆业:在深圳860万方旧改土储(附分布图)

新闻来源:新浪房产 作者: 发布时间:2017年08月31日 我要分享

8月29日下午,佳兆业集团控股有限公司2017年上半年业绩报告在香港发布,这也是佳兆业复牌后的首份成绩单:持有248亿现金,总资产近2000亿。土地储备2160万平,80%在一二线城市。旧改占地1400万,多个项目开始供地。

上半年佳兆业实现合约销售金额224.6亿元,同比上升62.6%。毛利率33.3%,比去年同期增加15.7个百分点,核心盈利11.4亿,扭亏为盈。

佳兆业六位管理层,董事局主席郭英成、联席总裁兼执行董事麦帆、独立非执行董事饶永、执行董事喻建清、首席财务官兼公司秘书黄志强和高级顾问谭礼宁,出席发布会。对现场数十位媒体记者的提问,郭英成从容应对一一解答。谈及回来半年自己心态的变化,他说,以前是酸甜苦辣,现在是开心快乐。

他回应,佳兆业未来3年定下的1000亿目标,仍然没有改变,希望能够尽早完成这个目标。从业绩报看出,佳兆业上半年卖的不错,相比之下集团未来的存货更为惊人。目前佳兆业拥有土地储备2160万平方米,80%位于一线及重点二线城市。粤港澳大湾区的土地储备占55%,深圳约310万平方米。

作为旧改大地主,佳兆业目前在深圳、广州、珠海、上海的城市更新土地储备总面积达到了1400多万平方米,仅在深圳就拥有860万平方米的旧改土地。

对深圳旧改,佳兆业很有信心

佳兆业与众不同的就是旧改方面做得比较多,目前佳兆业共有40多个城市更新项目,而在城市更新业务中,每个项目的一级开发周期都是5年左右,所以需要投入不少的资金,这部分的负债确实会因此偏高。

郭英成表示,十几年前便靠城市更新起家的佳兆业储备了不少位于深圳、广州、上海、珠海的旧改资源,“这一块不能小看,城市更新未来会对我们公司带来很好的表现,以及稳健的资源,这一块是非常有竞争力的。”

他觉得,城市更新成功率很高,未来将对佳兆业的毛利率有很大的支撑作用,且目前项目的资源已经在逐步释放,未来会转入土地开发,提供更多的资源。

现场提问

深圳860万平米的旧改占地,对应到未来的建筑面积有多少?多大货值?

郭英成:旧改从目前来说,我们签约的面积已经有1400万左右的占地面积,至于哪个项目能成功,成功几率有多高,我想从深圳的经验来说,成功几率都是非常高的。

△佳兆业旧改项目分布图

另外就是旧改批的容积率有多少,那就要看很多方面的专业问题,特别是要看看它的规划,政府能批多少,有很多的条件,比如说道路、基础设施,这一块确实是没办法回答你,但是正常的情况下,容积率都是4以上。

另外,深圳稍微放开了一些,广州则相对比较保守,可能在4左右,现在还无法根据现有的拆迁面积的容积率有多少来做一个平均。在我们的三四线城市占比降低的情况下,我们希望未来在一二线城市,特别是在深圳、广州占有相当高比例的份额,这是我们的目标。

另外,我们的城市更新拆迁速度或者是完善手续的目标比较快的情况下,我们会当成一种常态,引进金融机构或者引进其它的合作单位跟我们来合作开发,这是我们作为一个常态发展的模式。

佳兆业未来2年会释放400多万平米的旧改,土地面积1440多万平方米,有多少是住宅用地?

郭英成:旧改的释放,现在深圳市的政策和广东省的政策非常好,在这里要感谢广东省、深圳市。因为深圳土地资源非常有限,政府非常支持旧改。

我们在城市更新方面已经布局了十五六年,这个前瞻性还是比较不错的,以前旧改的政策不明朗,现在旧改的政策非常明朗,而且可操作性,以及政府的法规都非常完善。而且现在拆迁立项不成问题的,旧改成功的几率非常高。

关于旧改的释放,我们希望城市更新公司每年提供大概200万平米左右的建筑面积,主要是深圳、广州、上海和珠海这几个区域,提供土地给我们地产公司来开发。这400万平米的城市更新,随着政策的明朗,特别是广州近半年来的政策非常明朗,现在跟深圳的政策是一样的,我们希望这个400万的建筑面积,在未来能够实现目标,旧改提供土地给地产公司200万的目标是没有改变的,这是能够实现的。

关于有多少比例是住宅开发的,正常情况下都会占到6成以上,达到7成左右,剩下的是一些配套,包括有些医疗、健康科技等等。

80%土储在一二线,更看好粤港澳湾区

2017上半年,佳兆业总代价约55.3亿元收购建筑面积约191万平方米土地,平均楼面价为每平方米2893 元,持续强化在都市圈核心城市的深度布局。

截至2017年6月30日,佳兆业总共约2160万平方米的土地储备中,约55%的土储位于粤港澳大湾区内,近80%位于一线城市及重点二线城市,优质的土地资源为其后续发展奠定了坚实的基础。同时,佳兆业亦积极在上海、南京、苏州及绍兴等长三角热点城市补充土地资源,并且首次进入郑州市场,进一步强化了环北京区域的布局。

上半年深圳佳兆业未来城、深圳平湖佳兆业广场及深圳盐田城市广场等旧改项目均已实现供地,为公司未来的发展提供了优质且低成本的土地资源,上述项目将于今年下半年至明年内为公司带来销售贡献。

现场提问

佳兆业一二线土储占比八九成,未来会否加大三四线的投入?

郭英成:其实佳兆业以前也发展过三四线,特别是在2009年上市以后,但是我发现我们这个团队到三四线就打不了仗了,三四线不是我们的强项。特别是深圳的企业发展三线、四线城市,我相信也是遇到了这个问题。所以我们后来花了4 年时间逐步加大力度调整,调整到一二线来。我们还是坚持我们自己的能力和自己的优势,所以还是继续发展一二线城市。同时我们在一二线城市再发展一些服务性的产业,比如说科技产业和长租公寓这一类,我们觉得在一二线城市,这一块的机会还是有的。当然三四线城市我们是少发展,也不是没有,比如说在惠州、东莞,我们都在发展,且发展得不错,它主要是围绕着一线大城市的周边,在这些地区发展。

现在大湾区的一些城市地价越来越贵,佳兆业有哪些渠道能够在这些城市做新的布局?

郭英成:在大湾区提出来以前,我们也一直盼望着这一天,特别是深圳大 鹏。大 鹏位于大湾区核心的位置,现在特别是在旅游、度假服务这一块,包括生活消费方面,它都有很大的提升。大家都会到空气、环境、水质比较好的有特殊资源的地方度假、购房,这就是我们做深圳国际乐园这个项目的出发点。

关于惠州、东莞的布局,我们早已经布局了。我们在惠州和东莞的土地储备还是不错的,特别是在惠州,我们的土地储备是比较可观的。我们以前的土地储备价格相对还是有竞争优势的。另外我们在珠海、佛山这些地方也早有布点了。我们希望这些城市能稳定发展,能分享大湾区未来的政策,包括大湾区的概念,包括大湾区实际性的增长,特别是房地产的增长。

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